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일조/조망권
개요

최근 들어 도시민의 소득수준이 증가되고 삶의 질이 향상되면서 주거여건에 대한 만족요소로서 종래와는 달리 일조권, 조망권, 프라이버시권등이 중요한 요소로 작용하고 있으며, 이는 곧바로 주택가격에 반영되고 있습니다. 일례로 한강변에 소재한 아파트의 경우 동일한 단지내에서 한강조망 가능여부에 따라 2억원이상 가격차이가 나기도 합니다.

한편, 최근 노후주택 및 저층아파트단지에 대한 재개발, 재건축이 활발히 진행되면서, 일조권 및 조망권등의 침해와 관련하여 분쟁이 발생하고 있으며, 이와 관련하여 판례는 건축법상 적법하게 건축된 건축물이라 하더라도 현실적인 일조방해의 정도가 현저하게 커 사회통념상 수인한도를 넘은 경우에는 위법행위로 평가될 수 있다고 판시하고 있습니다.

대부분의 경우 권리의 주장과 판단에는 장기간에 걸친 조사와 분석이 필요하며, 이에 따른 과다한 경비의 지출이 요구되고 있습니다. 그러나 정확성이 입증된 최신의 컴퓨터 시뮬레이션 기술과 다양하고 풍부한 경험을 가진 감정평가사의 분석기술에 의하여 단기간내에 최소의 비용으로 일조권침해등에 대한 분석이 가능하게 되었습니다.

관련 규정
건축법 제53조 (일조등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)
건축법 시행령 제86조 (일조등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)
서울시 건축조례 제56조 (일조등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)
관련 판례
대법원 2000. 5. 16, 98다 56997 대법원 1995. 9. 15, 95다 23378
대법원 1997. 10. 28, 95다 15599 대법원 1997. 7. 22, 96다 56153
일조, 조망권의 가치평가
일조, 조망권 침해와 관련된 손해배상액 산정 및 기타 컨설팅 업무
(1)자료수집 및 현장조사
분석을 위한 기초 자료로서 가해건물 및 피해건물에 대한 관련서류를 검토 하고 현장을 방문하여 건물들의 구조 및 배치현황등을 조사한다.
(2)도면 검토 및 분석
도면에 근거하여 건물들의 구조 및 배치현황등을 분석한다.
(3)도면에 의한 3차원 모델링
도면에 근거하여 건물들의 3차원 CAD 도면을 작성한다.
(4)컴퓨터에 의한 시뮬레이션 실시
CAD 도면과 해당지점의 고도각 및 방위각을 바탕으로 시간대별 컴퓨터 시뮬레이션을 실시한다.
(5)시뮬레이션 결과의 검정 및 수정
시뮬레이션의 정확성을 확인하기 위하여 현장에서의 검정과 모델링의 수정을 거친다.
(6)세대별 분석
수정된 시뮬레이션을 바탕으로 각 세대별 일조시간, 조망율, 프라이버시침해율을 분석한다.
(7)분석결과의 계량화 및 가치반영
시뮬레이션의 정확성을 확인하기 위하여 현장에서의 검정과 모델링의 수정을 거친다.
일조권 분석
개요
일조권이란 햇볕을 확보할 수 있도록 법률상 보호되어 있는 권리로서, 인접 건물 등에 의해 태양광선이 충분히 닿지 못하여 생기는 재산적/정신적 피해에 대하여 보상을 청구할 수 있는 권리를 말한다.
분석 방법
컴퓨터 시뮬레이션을 통해 청명한 동지일을 기준으로 오전 08시 ~ 오후 16시 까지의 시간대 별 그림자를 분석하여 각 호별로 일조사입 확보여부를 분석
법적 수인한도 침해여부
건축법 시행령 제86조 (오전 9시 ~ 오후3시 사이에 연속된 2시간 이상의 일조사입 확보여부)
대법원 판례 기준 (대법원 98다 56997) (오전 8시 ~ 오후4시 사이에 총 4시간 이상의 일조사입 확보여부)
   
조망권 분석
개요
조망권이란 자신의 집 또는 특정 위치에서 밖을 바라보았을 때 보여지는 경관에 대한 권역을 의미하며, 천공조망 및 경관조망으로 나뉜다. 천공조망이란 주택에서 거실창을 통해 보이는 하늘의 차폐 정도를 의미하고 경관조망이란 거실창을 통해 보이는 주변경관의 침해 정도를 말한다.
분석 방법
컴퓨터 시뮬레이션을 통해 해당 호수의 거실 내에서 가해건물의 건축 전후의 경관을 비교하여 조망에 대한 차폐면적을 계산함으로써 이루어진다.
(1)분쟁 및 소송관련 자료로 활용
일조권, 조망권, 프라이버시 침해와 관련된 분쟁 및 소송시 쌍방간의 협의 및 증거자료로 활용
(2)가격산정
아파트 재건축 및 재개발, 오피스텔, 상가 등의 층별, 위치별 효용격차 지수 산정을 통한 분양가 및 임대가 산정에 활용
 
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